الأصل أن بيع العقار لا ينعقد إلا إذا سجل في الدائرة المختصة وهي دائرة التسجيل العقاري حصرًا وقد نصت على ذلك المواد 508 و 1129 الفقرة الثانية و 90 من القانون المدني العراقي والمادة 203 الفقرة الأولى من قانون التسجيل العقاري. غير أن المشرع قد أورد استثناء على الأصل المتقدم بموجب قرار مجلس قيادة الثورة المرقم 1198 والمؤرخ 1977/11/2 في الفقرة (ب) من البند أولاً منه التي جاء فيها :
إذا كان المتعهد له قد سكن العقار محل التعهد أو أحدث فيه أبنية أو منشآت أخرى بدون معارضة تحريرية من المتعهد له فإن ذلك يعتبر سببًا صحيحًا يبيح للمتعهد له تملك العقار بقيمته المعنية في التعهد أو المطالبة بالتعويض على الوجه المذكور في الفقرة (أ) من هذا البند مضافًا إليه قيمة المحدثات قائمة وقت النكول، وبموجب هذا النص أصبح لمشتري العقار خارج دائرة التسجيل العقاري حق طلب الحكم بتملیکه له بقيمته المعنية في التعهد ولكن القرار اشترط الشروط الثلاثة التالية :
1- أن يكون هنالك تعهد من مالك العقار بنقل ملكيته إلى المشتري ويلزم أن يثبت هذا التعهد بصورة تحريرية عند الإنكار إذا زادت قيمته على خمسين دينارا.
2- أن يكون مشتري العقار قد سكنه أو أحدث فيه أبنية أو منشآت أخرى.
3- أن تتم سكنى المشتري أو إحداثه الأبنية أو المنشآت من العقار دون معارضة تحريرية من البائع.
وجاء في الأسباب الموجبة لهذا القرار ما يلي :-
إن الإرتفاع الكبير الذي طرأ على أسعار العقارات كافة مما حدا بالكثير من أصحاب العقارات ممن سبق لهم ان باعوها لعقود خارج دائرة التسجيل العقاري إلى النكول عن تسجيل البيع بأسماء المشترين في الدائرة المختصة مستفيدين من البطلان الذي قررته أحكام القانون المدني لتلك البيوع فأرادت الدولة إضفاء صفة الإلزام على تلك البيوع بإلزام النآكل بالتعويض المتمثل بالفرق بين قيمة العقار المبينة في التعهد وقيمته عند النكول بصرف النظر عن نوع العقار وسواء كان البائع مالگا العقار أم مالگا لحق التصرف وفق القرار 1198 وتعديله المرقم 1426.
- ما الفرق بين الفقرتين (أ) و (ب) من قرار مجلس قيادة الثورة رقم (1198) الصادر في 1977/11/2؟
1- إن إقامة الدعوى وفق الفقرة (أ) يعني المطالبة بالتعويض إذا أخل أحد الطرفين بتعهده سواء اشتراط التعويض في التعهد أم لم يشترط فيه، في حين أن إقامة الدعوى وفق الفقرة (ب) يعني طلب التمليك لا سيما إذا كان المتعهد له قد سكن في العقار أو أحدث فيه أبنية أو منشآت أخرى بدون معارضة تحريرية من البائع.
2- لا يشترط توجيه إنذار بواسطة كاتب العدل عند المطالبة بالتعويض وفق الفقرة (أ) إذ أن القرار المذكور لا يشترط توجيه إنذار للمطالبة بالتعويض، في حين اشترط القرار توجيه إنذار من المطالبة بتمليك العقار موضوع التعهد وفق الفقرة (ب) من القرار المذكور.
* التقادم وفق القرار 1198 وتعديله 1426
إن قراري مجلس قيادة الثورة المرقمين 1198 وتعديله 1426 لم يلغيا التقادم المنصوص عليه في المادة (429) من القانون المدني وهو خمس عشرة سنة لجميع العقود والتعهدات المتعلقة ببيع العقارات في دائرة التسجيل العقاري والتي نصت على أن (الدعوى بالالتزام أيا كان سببه لا تسمع على المنكر بعد ترکها من غير عذر شرعي خمس عشرة سنة مع مراعاة ما وردت فيه أحكام خاصة) وإذا ترك السلف الدعوى مدة وتركها الخلف مدة أخرى وبلغ مجموع المدنين الحد المقرر لعدم سماع الدعوى فلا تسمع الدعوى في هذه الحالة وتحسب المدة التي تمنع من سماع الدعوى بالتقويم الميلادي وتكون بالأيام لا بالساعات ويعتبر ابتداء المدة المقرر لعدم سماع الدعوى من اليوم الذي يصبح فيه الالتزام مستحق الأداء، ولكن من أي وقت يسري هذا التقادم بالنسبة للعقود والتعهدات الخاصة بنقل ملكية العقارات هل يسري من تأريخ التوقيع على تلك العقود والتعهدات أو من تأريخ رفع اليد الموضوعة من قبل المشتري على العقار؟ إن قضاء محكمة التمييز يعتبر هذا التقادم يسري من تاریخ رفع اليد وليس من تاريخ التوقيع على العقود والتعهدات وهذا يعني أن المتعهد له (المشتري) لا يسري بحقه التقادم المنصوص عليه بالمادة (249) مدني ما دام يشغل العقار موضوع العقد أو التعهد إلا إذا توفر عذر شرعي بقطع المدة المقررة لعدم سماع الدعوى أو أقر البائع بحق المشتري بالمبيع أمام المحكمة ولم يدفع بالتقادم أخذ بإقراره لأن المرء ملزم بإقراره، وهذا ما قضت به محكمة الاستئناف بصفتها التمييزية في قرار لها حيث جاء فيه ما يلي :
لا تنطبق أحكام مرور الزمان الواردة في القانون المدني على حالة بيع العقار خارجيًا وسكن المشتري العقار منذ شرائه مع أفراد أسرته وبعد أن قام بإضافة أبنية ومنشآت إليه، وطلب نقل ملكيته وفقًا لقرار مجلس قيادة الثورة المرقم 1198 لسنة 1977. لأن مرور الزمان يبدأ من تاريخ نزع ملكية العقار من يد المشتري وليس من تاريخ العقد. کما قضت محكمة التمييز في أحد قراراتها ما يلي (يجب النظر في دفع المدعي عليه المتضمن مرور مدة التقادم على التعهد ببيع العقار لأن قرار مجلس قيادة الثورة المرقم 1198لم يعطل أحكام القواعد العامة الواردة في القانون المدني ومنها الدفع بمرور الزمان والأهلية).
- هل يشترط أن يكون التعهد بنقل ملكية العقار مكتوبًا ؟
لو رجعنا إلى قرار مجلس قيادة الثورة ذي الرقم 1198 لوجدنا أنه لا يشترط الكتابة في التعهد بنقل ملكية عقار الذي بيع خارج دائرة التسجيل العقاري لأنها ليست رکنا في التعهد وإنما هي وسيلة من وسائل الإثبات، ولكن بالرجوع إلى القواعد العامة في الإثبات نجد أن قيمة التعهد إذا زادت على خمسين دينارًا وجب إثبات ذلك بالبينة التحريرية وفي هذا الصدد محكمة الاستئناف بصفتها التمييزية بقرارها المرقم 192 تمييزية / والمؤرخ في 1980/8/29 (وبما أن قرار مجلس قيادة الثورة المرقم 1198 والذي يعتبر قانونا يتطلب وجود مستمسك تحريري ثابت التاريخ وعلى أن تعين فيه قيمة العقار وحيث أن هذه الأمور من الشكلية التي يقتضي توافرها في عقد البيع حتی يمكن القول بصحة العقد لأن القرار المشار إليه فرضها وبعكسه يعتبر ألعقد باطلاً وذلك تطبيقًا لأحكام المادة (137/3) من القانون المدني وأن العقد الباطل لا ينعقد ولا يفيد الحكم المادة (138) مدني وأن الإقرار أو الإجازة لا تصححان العقد الباطل المادة (141 مدني) وعليه كان الواجب على المحكمة أن ترد الدعوى لعدم استيفاء الشكل في العقد موضوع الدعوى ...) ويرى الأستاذ باقر الخليلي أن التعهد يعتبر تامًا ولو صدر بصورة شفوية شأنه في ذلك شأن باقي التصرفات القانونية الرضائية ويمكن الاستناد إليه في طلب تملك العقار أو طلب التعويض بالإقرار أو الكتابة أو الشهادة أو النكول عن اليمين على حسب الأحوال وطبقًا للقواعد المقررة في المواد (68 و 77 و 118) من قانون الإثبات. وهناك قرار آخر لمحكمة استئناف بغداد بصفتها التمييزية يفيد بأنه يجوز أن يكون التعهد بنقل ملكية عقار شفهيًا وذلك في حالة إقرار البائع بواقعة البيع.
* نص قرار مجلس قيادة الثورة رقم 1198
استنادا إلى أحكام الفقرة (أ) من المادة الثانية والأربعين من الدستور المؤقت قرر مجلس قيادة الثورة بجلسته المنعقدة بتاريخ 1977/11/2 ما يلي :-
أولاً :
أ- يقتصر التعهد بنقل ملكية عقار على الالتزام بالتعويض إذا أخل أحد الطرفين بتعهده سواء اشترط التعويض في التعهد أم لم يشترط فيه على أن لا يقل مقداره عن الفرق بين قيمة العقار المعينة في التعهد وقيمته عند النكول دون إخلال بالتعويض عن أي ضرر آخر.
ب- إذا كان المتعهد له قد سكن العقار محل التعهد أو أحدث فيه أبنية أو منشآت أخرى بدون معارضة تحريرية من المتعهد فإن ذلك يعتبر سببًا صحيحًا يبيح للمتعهد له تملك العقار بقيمته المعينة في التعهد أو المطالبة بالتعويض على الوجه المذكور في الفقرة (أ) من هذا البند مضافًا إليه قيمة المحدثات قائمة وقت النكول.
ثانيًا :
أ- تفصل محكمة البداءة في الدعاوى الناشئة من تطبيق أحكام هذا القرار ويكون قرارها قابلا للطعن فيه تمييزًا لدى محكمة الإستئناف التابعة لها تلك المحكمة خلال ثلاثين يوما من تاريخ التبليغ به و قرار محكمة الإستئناف في هذا الشأن غير قابل للطعن فيه عن طريق تصحيح القرار.
ب- تعتبر الدعاوى المشمولة بأحكام هذا القرار من الدعاوى المستعجلة.
ثالثًا : لا يعمل بأي نص قانون أو قرار أو اتفاق يتعارض مع أحكام هذا القرار ويؤدي إلى تقلیل مقدار التعويض الوارد في الفقرات المتقدمة.
رابعًا : ينفذ هذا القرار من تأريخ نشره في الجريدة الرسمية ويسري على ما سبقه من وقائع أو تعهدات ما لم يكن قد صدر به حكم قضائي أكتسب الدرجة القطعية.
صدام حسين
رئيس مجلس قيادة الثورة
نشر هذا القرار في الوقائع العراقية بالعدد (2621) في 14/11/1977 وأصبح نافذ من التاريخ المذكور.
* نص قرار مجلس قيادة الثورة رقم 1426
استنادا على أحكام الفقرة (أ) من المادة الثانية والأربعين من الدستور المؤقت قرر مجلس قيادة الثورة بجلسته المنعقدة بتأريخ 1983/12/21 ما يلي :-
1- تعدل الفقرتان (أ) و (ب) من البند (أولا) من قرار مجلس قيادة الثورة المرقم 1198 في 1977/11/2 على الوجه الآتي :
أ- يقتصر التعهد بنقل مليكة عقار أو حق التصرف فيه على الالتزام بالتعويض إذا أخل أحد الطرفين بتعهده سواء اشترط التعويض في التعهد أم لم يشترط فيه، على أن لا يقل مقداره عن الفرق بين قيمة العقار المعينة بالعهد وقيمته عند النكول، دون إخلال بالتعويض عن أي ضرر آخر.
ب- إذا كان المتعهد له قد سكن العقار محل التعهد أو أحدث فيه أبنية أو منشآت أخرى أو مغروسات بدون معارضة تحريرية من المتعهد فإن ذلك يعتبر سببًا صحيحًا يبيح للمتعهد له تملك العقار أو حق التصرف فيه بقيمته المعينة في التعهد أو المطالبة بالتعويض على الوجه المذكور في الفقرة (أ) من هذا البند مضافًا إليه قيمة المحدثات والمغروسات قائمة وقت النكول، كل ذلك دون الإخلال بأحكام قانون تنظيم الحد الاقتصادي للأراضي الزراعية رقم 137 لسنة 1976.
2- يعمل بهذا القرار من تاريخ نشره بالجريدة الرسمية، ويسري على ما سبقه من وقائع أو تعهدات ما لم يكن قد صدر بها حكم قضائي اكتسب الدرجة القطعية.
صدام حسين
رئيس مجلس قيادة الثورة
نشر هذا القرار في الوقائع العراقية بالعدد (2974) في 2/1/1984 وأصبح نافذ من التاريخ المذكور.
* نص قرار مجلس قيادة الثورة رقم 858
استنادًا إلى أحكام الفقرة (أ) من المادة الثانية والأربعين من الدستور المؤقت قرر مجلس قيادة الثورة بجلسته المنعقدة بتأریخ 1987/11/19 ما يلي :-
1- يسمح بنقل ملكية العقارات التي تم أو يتم تمليكها وفقًا لأحكام القوانين وقرارات مجلس قيادة الثورة، بشرط تسديد بدل شراء تلك العقارات قبل إجراء التصرف فيما عدا العقارات التي تم أو يتم تمليكها إلى عوائل الشهداء أو المواطنين الآخرين بدون بدل فيسمح بنقل ملكيتها إلى الغير استثناء من شرط تسديد البدل.
2- يلغي بوجه عام كل نص قانوني يتعارض مع أحكام هذا القرار .
3- ينشر هذا القرار في الجريدة الرسمية ويتولى الوزراء المختصون تنفيذه .
صدام حسين
رئيس مجلس قيادة الثورة
نشر هذا القرار في الوقائع العراقية بالعدد (3178) في 30/11/1987 وأصبح نافذ من التاريخ المذكور.
* نموذج إنذار ورثة المتوفي بواسطة الكاتب العدل يدعوهم فيه إلى تسجيل الملك باسم المشتري
إنذار
بواسطة الكاتب العدل في ........ المحترم
إلى السادة ورثة المتوفي المرحوم
جهة الإنذار :
سبق وأن باع لي مورثكم المتوفي الدار المرقمة ......... الكائنة في ....... ببدل مقبوض قدره (....) دينار والباقي يدفع له عند تسجيل الملك باسمي في دائرة التسجيل العقاري في ...... وذلك بموجب التعهد الموقع من قبله بتاريخ 1978/8/24 ولما كنا بصدد إجراءات تمشية المعاملة غير أن المنية عاجلته فذهب إلى دار حقه وبما أني مستعد لتسديد ما تبقى بذمتي من بدل قيمة الدار البالغ (....) دينار عن تسجيل الملك باسمي في دائرة التسجيل العقاري ولما كنت شاغلاً للدار المذكورة منذ سنة 1970 ولحد الآن وقد قمت بالترميمات والتصليحات الآخرى على الدار منذ أن اشتريتها من مورثكم ولحد الآن وعليه فإني أسير إليكم هذا الإنذار طالبًا منكم الحضور في ديوان مديرية التسجيل العقاري في ...... قبل انتهاء الدوام الرسمي من يوم ........ لتسجيل الدار المذكورة باسمي وفي حالة عدم حضوركم سوف تعتبرون ناكلين عن البيع وسأكون مضطرًا إلى إقامة الدعوى عليكم في المحاكم المختصة استنادًا لأحكام قرار مجلس قيادة الثورة المرقم 1198 الصادر في سنة 1977 وتتحملون كافة المصاريف وأتعاب المحاماة وقد أعذر من أنذر.
المنذر
صورة منه إلى /
مديرية التسجيل العقاري في ..... / للتفضل بالعلم وتزويدي باستشهاد في حالة عدم حضور الورثة لغرض تسجيل الملك باسمي في التاريخ المحدد بهذا الإنذار وشكرًا.
* نموذج عريضة دعوى للمطالبة بالتمليك وفق قرار مجلس قيادة الثورة المرقم 1198 في 1977/11/2
السيد قاضي محكمة البداءة في ........... المحترم
المدعي :
المدعى عليهم : ورثة المرحوم
جهة الدعوى :
سبق وأن باع مورثكم ...... الدار المرقمة ......... الواقعة في حي السلام ببدل مقبوض قدرة (.....) دينار والباقي يدفع عند تسجيل الملك بأسمي في دائرة التسجيل العقاري في ..... وذلك بموجب التعهد الموقع من قبله بتاريخ ..... غير أن المنية عاجلته فذهب إلى دار حقه وبما أني مستعد لتسديد ما تبقى بذمتي من بدل قيمة الدار البالغ (....) دينار عن تسجيل الملك باسمي في دائرة التسجيل العقاري ولما كنت شاغلاً للدار المذكورة منذ سنة 1980 وقد قمت بإحداث أبنية ومنشآت فيها, وحيث أن المدعى عليهم ممتنعون عن تسجيل الدار باسمي في دائرة التسجيل العقاري في ........ رغم الإنذار المسير إليهم وتبليغهم به بموجب ورقة تبليغ الإنذار ولم يحضروا إلى مديرية التسجيل العقاري لإتمام معاملة البيع حسب الاستشهاد الصادر من مديرية التسجيل العقاري المرقم..... والمؤرخ ....... والذي يعتبرون بموجبه ناكلين عن البيع وفق قرار مجلس قيادة الثورة المرقم 1198 في 1977/11/2.
المطاليب:
أطلب دعوة المدعى عليهم للمرافعة والحكم بإلزامهم بتسجيل الملك باسمي في دائرة التسجيل العقاري في ...... استنادًا لحكم الفقرة (ب) من البند أولاً من قرار مجلس قيادة الثورة المرقم 1198 في 1977/11/2 وتحميلهم كافة المصاريف والرسوم وأتعاب المحاماة.
المدعي
الأسباب الثبوتية:
- عقد البيع (التعهد)
- الإنذار المسير إليهم.
- الاستشهاد الصادر في مديرية التسجيل العقاري في .....
- سائر البيانات القانونية.
* نموذج عريضة دعوى للمطالبة بالتعويض عن النكول وفق قرار مجلس قيادة الثورة المرقم 1198 في 1977/11/2
السيد قاضي محكمة بداءة ........... المحترم
المدعي :
المدعى عليه :
جهة الدعوى :
لقد تم الاتفاق بين موكلي والمدعى عليه على بيع دارة المرقمة (....) الواقعة في ...... بمبلغ قدره (....) دينار بموجب التعهد الموقع بينهما بتاريخ 1991/12/20 وحيث أن المدعى عليه ممتنع عن تسجيل الدار المذكورة باسم موكلي في دائرة التسجيل العقاري في ..... رغم الإنذار المسير إليه بواسطة الكاتب العدل في ....... وتبليغه به بموجب ورقة التبليغ بالإنذار فإنه لم يحضر إلى مديرية التسجيل العقاري في ..... لإتمام معاملة البيع وذلك حسب الاستشهاد الصادر من مديرية التسجيل العقاري في ...... المرقم ..... والمؤرخ ..... والذي يعتبر بموجبه ناكلاً عن البيع وحيث أنه قد أصابني ضرر من جراء هذا النكول مما يستوجب التعويض وفق قرار مجلس قيادة الثورة المرقم 1198 في 1977/11/2.
المطاليب:
1- دعوة المدعى عليه للمرافعة والحكم بإلزامة بتعويض عن الأضرار التي أصابتني والتي أقدرها بمبلغ (....) دينار استنادًا لحكم الفقرة (أ) من البند أولاً من قرار مجلس قيادة الثورة المرقم 1198 في 1977/11/2.
2- لغرض الرسم فإني أقيم هذه الدعوى بمبلغ قدره (...) دينار واحتفظ لموكلي بالزيادة التي يقدرها الخبراء بدعوى مستقلة أو حادثة منضمة وتحميله المصاريف القضائية وأتعاب المحاماة.
المدعي
الأسباب الثبوتية:- عقد البيع (التعهد)
- الإنذار المسير إليه وجوابه.
- الاستشهاد الصادر في مديرية التسجيل العقاري في .....
- سائر البيانات القانونية.
ينظر في ذلك المرشد لإقامة الدعاوى المدنية,المكتبة القانونية,بغداد, للمحامي جمعة سعدون الربيعي (ص109-116, 122, 123, 124)
